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5 de Julho de 2022

Como escriturar o imóvel, se o vendedor morreu?

Após realizar alguns estudos para solução de um episódio que chegou ao escritório, pude verificar que que há pelo menos 04 (quatro maneiras) de regularizar o imóvel nos casos em que o vendedor falece antes de passar a Escritura Pública do Imóvel.

DANILLO LAVRINHA DE O CABRAL, Advogado
há 2 meses

Sem delongas, as opções são:

  • · Ação de adjudicação compulsória- Artigo 1.418 do CC.
  • · Pedido de Alvará judicial dentro do inventário. - Depende do entendimento do juiz do Inventário.
  • · Ação de Alvara Judicial – jurisdição voluntaria-Artigo 719 do CPC.
  • · Usucapião – Artigo 1242 do CC.

OBS: A ordem em que aparecem as opções neste artigo, não significa que a primeira é melhor que a última, pois cada uma deve ser tratada no caso específico, dependendo das situações únicas de cada caso. Dito isso, passo a expor:

A primeira forma é pela Ação de Adjudicação Compulsória, prevista no Artigo. 1.418 do Código Civil. Por meio de um processo judicial, o comprador pode exigir a Escritura Pública dos herdeiros do vendedor falecido. Se eles se recusarem, ou, se não for possível outorgar a escritura por algum motivo, o Juiz julgará o caso e, se o direito do comprador for reconhecido, os herdeiros serão obrigados a entregar a Escritura Pública.

Nesse caso, visando uma solução mais rápida, sugiro uma estratégia no sentido de que os herdeiros realizem um acordo formal com o comprador que efetivamente comprovar a compra e quitação do imóvel.

Assinada a minuta de acordo, será ajuizada uma ação de adjudicação compulsória cumulado com pedido de homologação desse acordo, para que o juiz expeça a carta de adjudicação, viabilizando a escrituração junto ao Cartório.

A segunda opção, que tem sido aceita por vários juízes, é pedir acesso ao inventário do vendedor que faleceu e solicitar a expedição de Alvará judicial para a outorga de escritura pública, haja vista que a negociação do imóvel foi feita antes do óbito. Porém, esse procedimento só é possível, claro, se já houver um processo de Inventário.

Para exemplificar, segue o julgado do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul:

“(...) Se o próprio de cujus e sua esposa, que é atualmente inventariante, receberam e utilizaram o valor da venda do imóvel e sendo os herdeiros maiores e capazes, descabe trazer esse bem ao inventário, justificando-se a expedição do alvará judicial para regularizar a transmissão da propriedade. Recurso provido.” (TJRS, AI: 70078578895, rel. Sérgio Fernando de Vasconcellos Chaves, DJe. 04/02/2019).

A terceira opção- ALVARÁ JUDICIAL em um procedimento de jurisdição voluntaria, tendo sua previsão nos Artigos 719 e 725 do Código de Processo Civil.

Nessa via, as partes devem estar de acordo (comprador e herdeiros do vendedor), possibilitando o pedido em um processo judicial simples, sem audiência e sem litígio.

Neste sentido, ocorrendo a morte antes da realização da escritura, a lei permite que o Juiz pode expedir alvará judicial para a regularização da propriedade do comprador, isto porque, não há como obter administrativamente a assinatura do espólio (herdeiros), do falecido junto ao Cartório.

Nesse mesmo sentido, apresento o julgamento do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo

ALVARÁ JUDICIAL. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Autorização para transferência de imóvel para o nome dos promitentes compradores, que celebraram instrumento particular de venda e compra com a falecida promitente vendedora. Comprovação do pagamento do preço acordado e da anuência dos herdeiros com a transmissão da propriedade (companheiro e irmão da de cujus). Admissibilidade da expedição de alvará. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - APL: 00027631620148260185 SP 0002763-16.2014.8.26.0185, Relator: Alexandre Marcondes, Data de Julgamento: 24/01/2017, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/01/2017).

Observa-se que nesse caso, o juiz de 1º grau não concordou com o pedido, contudo, em fase de recurso, a 03º Câmara do TJ-SP, entendeu pela admissibilidade da expedição do alvará, considerando que os herdeiros estavam de acordo com a transmissão da propriedade.

Portanto, havendo prova da vontade das partes, principalmente dos herdeiros do vendedor falecido em transferir o imóvel, bem como diante da demonstração da quitação do preço e de restar claro no instrumento de compra e venda o evidente o desejo de transferir o bem, é alta a possibilidade de provimento da ação.

A quarta opção, e a ação de USUCAPIÃO ORDINÁRIA, que se trata também de uma ação proposta pelo comprador, que mediante a comprovação de quitação do contrato de compra e venda, e consequente inexistência de registro ou a tradição, o adquirente como possuidor de boa-fé, uma vez que dotado de justo título e mediante do transcurso do tempo (10 anos, ou, 05 anos, de acordo com o § único do Artigo 1.242 do CC), pode usucapir o imóvel, nos exatos termos do que dispõe o artigo 1.242 do Código Civil.

CONCLUSÃO

De fato, entendo que a melhor opção seria realizar o pedido de alvará judicial no processo de inventário, pois inicialmente não teria necessidade de recolhimento de custas, bem como pelo fato de que os contratos de compra e venda foram realizados anteriormente a morte do proprietário, não sendo possível nesse momento, que o espólio assine.

Sem dúvidas, a forma mais célere para resolução de um pedido de escritura em caso de falecimento do vendedor, é por meio das ações de alvará judicial, contudo, dependerá do entendimento do juízo em que vai ser requerido o procedimento, ou seja, no caso da solicitação ser realizada dentro do inventário, ou, nas ações individuais de jurisdição voluntaria.

Mesmo assim, esse procedimento reflete ser a melhor opção.

Tanto a ação de adjudicação e usucapião, dependerá de mais tempo processual para ser resolvido, além de requisitos materiais para regular desenvolvimento do processo em si, como o prazo temporal da ação de usucapião.

Claro, sempre é prudente o acompanhamento de um advogado, para encontrar a melhor opção no caso específico.

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